El impuesto sobre la plusvalía
¿Estás por vender tu propiedad? Sabes que en caso de ganancia patrimonial tendras que pagar el impuesto sobre la plusvalía? Ques es el impuesto sobre la plusvalía? Como calcular la plusvalía? En el siguiente articulo, te explicamos lo que tienes saber sobre la plusvalía.
¿Qué es la plusvalía?
¿A qué nos referimos cuando hablamos de plusvalía? La plusvalía municipal es un impuesto dependiente de los Ayuntamientos que grava el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IITVU) al momento de la transmisión de la propiedad (pisos, apartamentos, locales, garajes…). Es la diferencia positiva entre el precio de adquisición y precio de venta, ósea el beneficio que obtiene el vendedor.
¿Cuándo hay que pagar la plusvalía?
Se paga al momento de la transmisión de la propiedad cuando hay una ganancia patrimonial. La plusvalía se abona al ayuntamiento en los 30 días desde la venta.
Se paga en los casos siguientes:
- Venta
- Herencia
- Donación
Podemos notar que únicamente toma el aumento del valor del suelo urbano. Entonces si la propiedad está situada en el campo, no se aplica la plusvalía.
¿A quién le corresponde pagar la plusvalía?
Siempre le corresponde al vendedor pagar el impuesto de plusvalía porque recibe el beneficio de la venta, excepto si hay un arreglo entre el vendedor y el comprador.
Como excepción; se puede anotar que si la residencia fiscal del vendedor no está en España, entonces será el comprador quien será responsable del pago del tributo. Es por eso que normalmente el comprador de la propiedad retendrá el dinero del precio de venta para pagarlo en nombre del vendedor, garantizando así que este impuesto sea realmente pagado.
En el caso de donación o de herencia, la plusvalía la abonará el donatario o heredero, los que reciben la propiedad.
¿Cuánto se paga de plusvalía en Barcelona?
En general, el tipo impositivo en Barcelona es del 30% sobre la base imponible, pero es diferente en otras ciudades de España.
¿Cómo se calcula la plusvalía en 2022?
Desde la publicación del Real Decreto-ley 26/2021, del 8 de noviembre, existen dos métodos de cálculos: el método objetivo y el método real. ¿Cuál elegir si quieres vender tu propiedad?
Para hacer el cálculo es importante entender en qué valor nos basamos. Usamos el valor del suelo y no el valor de la construcción o propiedad como tal. El valor del suelo se puede encontrar en el impuesto (IBI) o se puede pedir al ayuntamiento.
Existen 3 criterios que hacen variar este impuesto:
- El tiempo que lleves como propietario del inmueble (= el periodo impositivo : cuantos más años, mayor será el precio, hasta un máximo de 20 años). Este es el factor que más afecta al importe final.
- La ubicación del terreno o suelo; es decir, dónde se encuentra exactamente la vivienda dentro del municipio (distintas zonas tienen precios diferentes).
- Los metros cuadrados de la propiedad: su tamaño.
Método objetivo :
Base imponible = (Valor catastral del suelo X Coeficiente que determine cada Ayuntamiento)
⇧ ⇧
Se encuentra el en IBI o en la sede online del Catastro Depende de los años de posesión, establecito por el ayuntamiento de la Comunidad AutónomaPlusvalía = base imponible X tipo impositivo de 30% en Cataluña
Ejemplo: Sr Ramon compro una vivienda el 14/03/2017 por 320.000 € y la vendo el 17/12/2021 por 360.000 €. El valor catastral total es 150.000 €, siendo el valor catastral del suelo 90.000 € (60%). El tipo impositivo es del 30%.
Valor adquisición: 320.000 €
Valor transmisión: 360.000 €
Hay una plusvalía de 40.000 €, con lo que se liquida IIVTNU:
a) Método objetivo: 90.000 € x 0,17 = 15.300 € de base imponible; Cuota tributaria = 15.300 x 30%= 4590 €
Ante todo, se toma el valor catastral del suelo de la vivienda multiplicandola por el coeficiente correspondiente a los años de posesión, es decir los años transcurridos desde la fecha de adquisición de la propiedad y su transmisión. Este resultado nos da la base imponible en cual se aplica el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento (30% en Barcelona).
Método Real
Base imponible = (Valor de transmisión – Valor de adquisición) x % del valor catastral del terreno
⇧ ⇧
Plusvalía = base imponible X tipo impositivo de 30% en Cataluña
Ejemplo: Sr Ramon compro una vivienda el 14/03/2017 por 320.000 € y la vendo el 17/12/2021 por 360.000 €. El valor catastral total es 150.000 €, siendo el valor catastral del suelo 90.000 € (60%). El tipo impositivo es del 30%.
El valor catastral total es de 150.000 €, correspondiendo al suelo 90.000 € (90.000/150.000 * 100 = 60%)
Hay una plusvalía de 40.000 €, con lo que se liquida IIVTNU:
base imponible = 360 000 € – 320 000 € x 60% = 24 000 €
Cuota tributaria = 24.000 x 0,30 = 7.200 €
El objetivo es calcular la ganancia patrimonial obtenida con la venta de la vivienda. Es la diferencia entre el precio de adquisición y el precio de transmisión.
Para obtener la base imponible, se toma ese valor y se multiplica por el porcentaje que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total. Se aplica el tipo impositivo fijado por el ayuntamiento.
Entonces, será al contribuyente de elegir el sistema más ventajoso entre el método objetivo y el método real según su situación.
Cuánto tiempo para poder pagarlo? ¿Se puede exentar ese impuesto?
Se tiene que pagar en un plazo de 30 días desde la fecha de la escritura pública, excepto si se trata de una herencia, serán 6 meses desde el fallecimiento de la persona.
En unos casos específicos, existen exenciones del impuesto de la plusvalía:
- transmisiones que se hagan entre cónyuges o a favor de sus hijos
- transmisiones de bienes inmuebles que se encuentren en las zonas calificadas como patrimonio histórico-artístico
- transmisión de propiedades que pertenecen a entidades estatales o benéficas…
Qué bonificaciones existen en la Plusvalía de Barcelona para herederos?
A pesar de que el pago de la plusvalía municipal es obligatorio para el heredero de un inmueble; existen dos casos específicos donde se puede acceder a la bonificación hasta 95%.
- Vivienda habitual: si el inmueble heredero es una vivienda habitual del fallecido tal como la vivienda, un trastero y hasta dos plazas de aparcamiento en el mismo edificio. La condición es que el difunto debe ser empadronado y el cónyuge o descendientes y ascendientes deben mantener el inmueble durante dos años después del fallecimiento.
- Locales en cuales se llevan a cabo actividades empresariales o profesionales : la condición es que el cónyuge, descendiente y ascendiente deben mantener el inmueble y ejerzan en el actividad durante al menos cincos años después del fallecimiento.
